黄欣伟：降利率，然并卵

• 2023-04-28 07:09:30 来源：黄欣伟

今年以来，越来越多城市降低了首套房贷款利率，“破4进3”已经是大面积存在，包括太原、金华、郑州、珠海、石家庄、沈阳、衢州、南平、马鞍山、衢州、驻马店等40多个大中型城市，其中也包括诸如沈阳这般首套房贷款利率一年内下调两次的城市：从4.1%降至3.9%，再进一步降至3.8%。

【资料图】

针对以上现象，只能说做法是正确的但估计效果有限。

首先，从需求端给购房者减负的做法是正确的。

相比过往曾经在供应端和服务端不断进行优化的做法，比如鼓励做中小户型以控制总价，比如要求银行配合加速放贷速度等，这些做法都无法从需求端给予购房者真实的实惠或者说“实惠给得不直接”，现在以“首套房贷”的名义给购房者减负的做法，算是找到了关键点，而且从绝对数上看经过不断调低之后，购房者最终节省的也是一笔不小的金额。

同时，北上广的首套房贷利率下调也是早晚问题，因为银行之间的内卷会加速这种趋势。

其次，正确的做法为时已晚，对于救市的作用基本没用。

虽然近期的上海土拍继续圆满，虽然上海的倒挂依旧存在而且打新依旧“闹猛”，但从更多选择观望的购房者中进行“不作为”分析，意思意思的利率诱惑不足以促使他们进场消费，原因很简单：今天关注的不是利率“有多少便宜可占”，而是就业形势不稳定引发对未来的不确定性，都在想着如何从躲过减薪倒闭裁员的三把刀，谁有心思买房呀？！

所以，救市和拉动消费的根本是信心，而挽救信心的关键是稳定和增加收入，当然这已经不是房地产范畴的话题，也就不是房管局和开发商可以解决的问题。

其三，信心不是黄金，但黄金可以建立信心。

从最近的上海土拍继续呈现国央企和民企“9比1参与”的极端剪刀差现象可以看出，民营房企虽然近期不断被灌鸡汤被打鸡血，但多数城市的销售不畅、全国性战略的伤口还未止血、土拍市场对“最低消费”的高门槛，都决定了民企还走在“四千万精神”的跌跌撞撞当中。

鼓励民企进入门槛奇高的土拍市场需要真金白银，对刚需的首套房贷利率下降当然也不足以让他们“敢于背债几百万”进入楼市。

其实，信心在黄金面前不值一提，刺激消费要从增加收入着手，开发商要“保交付”，购房者面临的是“保就业”；只要黄金到位或者“看到黄金的苗头”信心像马爹利广告语一样：自然就会来。

所以说，一方面我们乐于看到救市政策终于瞄准了需求端，但另一方面冰冻三尺非一日之寒，相比一线城市“首付100万起”的最低消费，“30年总共节省小几十万”的远水实在是解不了“买得起&还不起”的近渴，断供不是购房者的本意，但【会不会断供】是购房者绕不过的功课。

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